第506章 我們說了算

  銀行那邊的理財產品正式開售，意味著東風慈善馬上就能收回一筆社會募資。

  這筆錢到手後，對於梁鑫來說首先能獲益的部分，就是他和陳光建以及東風投資集團，可以直接拿到一筆“慈善基金運營管理費”。至於具體管理費的數目是多少，當然是他們三個股東說了算。不過按照之前的口頭約定和計劃，這筆錢的總額至少該在三十個億左右。

  然後按照佔股比例，東風投資集團作為佔股90%的大股東，自然要咬一口最大的；可余下的部分，對各佔5%的梁鑫和陳光建而言，依然不是小數目。

  怎麽的，也該有一個億。

  只不過，不是馬上就有。

  想要完完全全拿到這筆錢，大概還得等到年底。

  因為三金科技提供的“準備金”也得分批轉出，按照每40天十個億的速度，要轉完協議中余下的40個億，起碼也還得再等上160天。

  並且前提還得是在接下來的這160天裡，同學網上的《守衛家園》和慈善天使的打賞熱度依然能保持在現在這個水平上，也就是日均三千萬的流水。

  而按眼下的市場形勢，梁鑫最多也就只能說，完成這一步的可能性還是比較大的，大概八成以上。但要說百分百實現，梁鑫也無法打這個包票。

  只能祈禱老天爺不要關鍵時刻亂開玩笑。

  但話說回來，這筆錢相較於“慈安1號”的全部計劃籌集資金，僅僅也只是很小的一部分。剝離掉這筆梁鑫他們的合法貪汙的款子，余下的大頭，有51%要留在銀行手裡，剩余大頭中的49%，才是接下來的主角。

  梁鑫將使用這筆錢，馬上開啟在全國范圍內的，新時代跑馬圈地運動。

  接著再用所購得的土地為抵押，套取更大的一筆資金。總共預計，在未來兩年時間裡，共負債將達到一千億左右的規模。

  也就是理論上平均每個月光利息就要還至少10億的水平……

  這手筆，真是想想都赤激啊~~
  那麽這筆錢，到時候到底該怎麽還呢？

  嗯……

  “先不用想那麽多！先把地全都搞到手再說！”

  兩天后，在五一國際勞動節這個很有意義的日子裡，東風投資集團總部會議室裡，梁鑫和一大票東風投資集團的高管們再次齊聚一堂，反覆對這個巨大到嚇人的計劃，做具體的空手套白狼推演。梁鑫站在巨大的中國地圖前，手裡拿著激光筆，滿腔豪情。

  “在樂觀評估國內房地產市場必將大幅度火熱的背景下，我們完全可以再加二次杠杆，來一次性解決成本的問題。

  具體方案是，先用我們首輪理財募資而來的四百億可用資金，在全國大概兩百五十座城市，買下足夠建設三百座東風廣場的土地，這部分土地的資金和債務問題，根據我們之前的推演，可以說是絕對安全的，就算爆雷了，唯一的受害者，也僅僅只有三金科技一家，而且三金科技最大的損失也不是破產，僅僅是可能無法按時上市。

  那麽這部分土地，我們暫時將其歸類為A類土地。然後以A類土地為抵押物，我們再進行第二次的杠杆，在三線以上城市，買下總額同等於A類土地的B類土地。按每年不超過百分之十五的利息來算，四百億負債的B類土地，每年需要付出的成本，就是六十億。而土地的價格，我判斷增長速度應該還要快過房價。那麽我們只需要等到B類土地，在未來五年之內，價格增長兩倍以上，我們就能通過直接賣出所有的B類土地，獲得一千兩百億的資金。

  這部分資金，就將直接抵充掉我們購買A類和B類土地所付出的，總計八百億的夠地成本，同時扣除五年三百億的B類土地資金成本後，還能淨收入一百億左右。因此，我們最穩妥的做法，是對B類土地隻買不建，囤積居奇、待價而沽！

  與此同時，我們對A類土地的開發，應該做如下安排。
    首先我們應該將A類土地的所在地，分成一到五線城市，對於規模較小的四線和五線城市，我們暫時不做開發。土地也僅僅隻先預購足夠建設廣場的部分，短期內不急於進行開發；因為四線和五線的城市，不論是建設廣場抑或是開發商品樓房，收益相較而言都是相對來說比較低的，這樣的收益，完全無法填補上我們資金環節的漏洞。

  所以我們對A類土地的開發，最起碼要從三線城市開始。以W市為例，我們在這裡，按照人均消費能力和平均房產價格，將W市列為二線城市。假設我們在類似W市這樣的城市裡，拿下一塊兩百畝的住宅用地，總建築面積可以達到四十五萬平方，按照每平方平均一萬塊來計算，就是四十五億的銷售額。那麽刨去這裡頭我們已經預扣掉的拿地成本，哪怕隻按不到百分之五十的利潤來計算，這樣一塊兩百畝的土地，我們至少能獲利二十個億。

  這二十個億，一部分可以抵消我們在當地建設廣場的成本，剩余的十個億，拿來填補A類土地的資金漏洞完全綽綽有余。

  而且要知道，我們的A類土地資金使用成本，是有準備金的。在接下來的兩年時間裡，我們完全不需要考慮A類土地還錢的問題，也就是說，只要同時開工六個這樣工地，以預售的方式拿到購房款，我們就能穩定保證，A類土地和B類土地的資金不崩盤。

  我們不妨以二線城市的六個兩百畝為一輪。

  只要能完成第一輪建設，我們就能先結清和三金科技之間的債務。

  等完成第二輪，我們就能獲得六座東風廣場的全部建設成本。

  這個時候，廣場建設和商品住宅建設就可以同時進行。

  並且大家不要忘記，房價是在上漲的。三年之後，我們可能根本不需要二線城市的一輪建設——只需要三線城市的一輪建設，就能滿足我們資金鏈的需求。

  同時呢，隨著一線城市東風廣場的落成，我們在戰略上的回血也將開始。甚至一線城市商品住宅賣出一輪的錢，足夠我們修建五六個廣場。一線城市的商品住宅，反倒不需要著急。

  最後我來總結一下，就是一線城市，首先著重建設廣場，打造品牌，同時盡可能多地囤積土地，適當時候開始投入建設；二線城市和三線城市，抓緊大規模拿地，首重商品住宅開發，為整個戰略計劃提供資金支持，等到整體資金情況平衡穩定後，再考慮進行廣場建設；三線城市少量囤積土地，未來以廣場建設或者其他自用商業地產建設為主。

  那麽接下來我們的問題，就是要先區分出來，到底哪些是一線，哪些是二三線，哪些是四五線。然後馬上行動，抓緊把我們的人，派到那些一二三線城市去，一秒都不能再拖了！”

  梁鑫的激光筆，停在了S市凸出的三角上。

  會議室裡，東風國際地產的眾人一片輕呼，臉上寫滿振奮和蠢蠢欲動。

  滕增歲眼裡隱隱精光閃動。

  雖然梁鑫的這一切冒險計劃，全都是建立在房價一定猛漲的基礎和前提上。

  嚴格來講，簡直就是在賭博。

  可梁鑫那不知來自何處的自信，卻讓滕增歲對那個未來，也充滿了說不清道不明的信心。

  會議室裡一陣議論。

  角落裡忽然有人問道：“我們自己來定義城市級別嗎？”

  “嗯。”梁鑫對那人點了點頭，“對，我們說了算。”

  (本章完)