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《亂世流金》第0248章 財務定根基,商定未來策!
1978年6月12日下午1點,我和小達在羊城辦事回到了家裏,我們兩人吃午飯時,艷芳和可馨跟我們交談。

艷芳說:「你們兩人趕快吃飯吧,等下黎小虎、歐陽風行、薛美鳳等人要過來跟你們商量金盤公司的經營方案!」

我說:「好的!等下你們兩人也一起參加談論吧!」

......

下午2點,黎小虎、歐陽風行和薛美鳳等帶著一個叫董藍姑娘,來到了我們家的客廳裡,這個叫董藍的姑娘是董軍的親妹妹,黎小虎的女朋友。

大家在家裏的客廳坐下後,開始喝茶交談了。

董藍笑著說:「阿才哥啊!我哥哥董軍和黎小虎經常跟我提到你和你們公司,因此,我對到你們公司裡工作特別嚮往!我今年大學剛畢業!想到你們金盤營銷公司工作!」

我說:「好啊!董藍!你學什麼專業的?」

董藍笑著說:「阿才哥!我學市場營銷、企業管理和財務等專業!我想和黎小虎、美鳳姐他們一起賣房子!看到我的很多朋友買房子發財了!這個行業好掙錢啊!」

我笑著說:「好啊!董藍姑娘能說會道,一定能賣好房子!行!董藍姑娘去金盤公司上班吧!薛美鳳!你們把金盤公司的經營方案,以及中港項目、興海隆項目、新世紀項目的營銷方案都做好了沒有?」

薛美鳳笑著說:「阿才!我們早就做好了!但是,這些方案內容很多,你們幾個老闆先看吧,然後,我們再一起討論!」

於是,薛美鳳把《金盤商業經營管理公司經營方案》、中港項目、興海隆項目、新世紀項目等三個項目的《營銷總體方案》給了我,我開始認真的閱讀這些方案了。

《金盤商業經營管理公司經營方案》的主要內容是:

一、公司部門設置:總經理辦公室、營銷總部、物業管理及營運總部。

1、總經理辦公室:

總經理1名;副總經理4名;總經理秘書1名。

總經理:藍小達;副總經理:董軍(物業管理總負責)、薛美鳳(營銷管理總負責)、黎小虎、歐陽風行。

總經理秘書:李麗萍。

2、營銷總部:總監1名,薛美鳳兼任;副總監1名,董藍擔任。

營銷策劃部:經理1名,副經理1名;策劃師6名。

項目營銷部:銷售經理1名,銷售副經理1名;項目案場經理3名,案場副經理3名;售樓員60名。招商經理1名;招商副經理1名;招商專員9名。

3、物業管理及營運總部:總監1名,董軍兼任;副總監1名,歐陽風行兼任。本部門全權負責港城興海隆、新世紀項目的物業及營運管理,新華項目由大陸合作方負責組建。

物業調度值班室:經理1名;副經理1名;值班調度員9名。

保安部:由金剛威龍保安公司承包。

保潔部:由專業保潔公司承包。

維修部:經理1名;副經理1名;物業維修工60名(包括:物業、水、機電、通訊等維修工)。

客戶服務部:經理1名,副經理1名;收費員6名;投訴處理員8名。

商業營運部:經理1名,副經理1名;商業規劃師3名;招商專員6名;商戶管理員6名。

公司滿員編制203名。

二、公司費用預算:

1、工資預算:(在集團其他公司拿全額工資的任職人員隻拿崗位工資50%,公司內部兼職不在拿兼職崗位工資。)

總經理:18000美元/月;跨崗任兼職1名;工資9000美元/月;副總經理:12000美元/月;跨崗任兼職3名,工資共18000美元/月;全職1名,12000美元;秘書:3500美元/月,1名。單項合計:44500美元/月。

營銷總部:總監8000美元/月,內部兼任1名;副總監,6500美元/月;單項合計6500美元/月。

營銷策劃部:

經理:5500美元/月,1名;副經理:5000美元/月;1名;策劃師:4000美元/月,6名。單項合計:34500美元/月。

項目營銷部:

銷售經理:4500美元/月,1名;銷售副經理:4000美元/月,1名;項目案場經理:3500美元/月,3名;案場副經理:3000美元/月,3名;售樓員:2000美元/月,60名。招商經理:4500美元/月,1名;招商副經理:4000美元/月,1名;招商專員:2000美元/月,9名。單項合計:174500美元/月。

營銷總部單項工資費用:22.75萬美元/月。

物業管理及營運總部:總監:8000美元/月,1名,內部兼任;副總監:6500美元/月,1名,內部兼任。

物業調度值班室:經理:4500美元/月,1名;副經理:4000美元/月,1名;值班調度員:3500美元/月,9名。單項合計:40000美元/月。

保安部:金剛威龍保安公司承包費提取項目物業管理費總額的25%。

保潔部:專業保潔公司承包費提取項目物業管理費總額的5%。

維修部:經理:4000美元/月,1名;副經理:3500美元/月,1名;物業維修工:2500美元/月,60名。單項合計157500萬美元/月。

客戶服務部:經理:3500美元/月,1名;副經理:3000美元/月,1名;收費員:2500美元/月,6名;投訴處理員:2000美元/月,8名。單項合計:37500美元。

商業營運部:經理:3500美元/月,1名;副經理:3000美元/月,1名;商業規劃師:2500美元,3名;招商專員:2000美元/月,6名;商戶管理員:2000美元/月,6名。單項合計:38000美元/月。

金盤公司工資總支出54.75萬美元/月,其中營銷總部工資總支出為22.75萬美元/月。

2、公司營銷總部綜合管理費支出預算:5萬美元/月。(金盤公司前期,在項目物業竣工驗收之前,主要是營銷總部在運作。)

3、公司營銷總部管理費總支出27.75美元/月。

三、公司營銷總部經營計劃:

(一)興海隆項目銷售及招商目標:

1、銷售項目商鋪:1800萬平方米。平均銷售單價:9000美元/平方米;銷售價值1620億美元。

2、銷售項目公寓及住宅:80萬平方米。平均銷售單價:3000美元/平方米,銷售價值24億美元。

項目預算銷售收入合計:約為1644億美元。

3、出租項目倉儲及物流:100萬平方米。平均出租單價:0.30美元/平方米/日,單項價值10950萬美元/年。

4、出租項目酒店物業:20萬平方米。平均出租單價:2.5美元/平方米/日,單項價值18250萬美元/年。

項目預計租賃收入合計:29200萬美元/年。

(二)新世紀項目銷售及招商目標:

1、銷售項目商鋪:1000萬平方米。平均銷售單價:18000美元/平方米,銷售價值1800億美元。

2、銷售項目高尚住宅:300萬平方米。平均銷售單價:8500美元/平方米,銷售價值255億美元。

3、銷售項目寫字樓:80萬平方米。平均銷售單價:9500美元/平方米,銷售價值76億美元。

項目預計銷售總價為:2131億美元。

4、出租項目酒店物業:20萬平方米;平均出租單價:4.5美元/平方米/日,單項價值32850萬美元/年。

5、租售項目停車位:200萬平方米。平均租賃價格:0.8美元/平方米/日,單項價值58400萬美元/年。

項目總體租賃價值為:94250萬美元。

(三)中港項目銷售及招商目標:這個是我在薛美鳳他們調查單價的基礎上,臨時給他們做出來的。

1、銷售單層鋼架構廠房:100萬平方米。平均銷售單價:500美元/平方米,銷售價值50000萬美元。

2、銷售多層工業樓宇廠房:500萬平方米。平均銷售單價400美元/平方米,銷售價值200000萬美元。

3、銷售員工宿舍公寓樓:100萬平方米。平均銷售單價500美元/平方米,銷售價值50000萬美元。

4、銷售商務辦公寫字樓:45萬平方米。平均銷售單價600美元/平方米,銷售價值27000萬美元。

5、銷售購物中心及商業街商鋪:40萬平方米。平均銷售單價800美元/平方米,銷售價值32000萬美元。

6、銷售酒店物業5萬平方米。平均銷售單價1000美元/平方米,銷售價值5000萬美元。

項目總體銷售價值為36.4億美元。

(四)項目營銷總承包方案:

薛美鳳牽頭,歐陽風行、黎小虎和董藍參加對興海隆、新世紀和中港項目等三個項目的銷售和招商進行承包。在承包期間,承包組負責金盤公司營銷總部的管理。

承包條件:

1、項目方提供公司營銷總部管理費總支出27.75美元/月,共12個月。該費用由金盤公司承擔。

2、項目方提供3000萬美元營銷及廣告費用。承包提供《項目推廣執行方案》,費用由項目承擔及控制。

3、項目方給承包方提供銷售傭金為銷售額1%;招商傭金為年租金收入的10%。

4、在傭金分配上,傭金收入的15%上交金盤公司作為管理費。85%的傭金由承包方負責進行分配。承包方在領取應得傭金時,提供稅務票給金盤公司做帳。

5、承包期:1978年6月15日至1979年6月15日。

6、承包目標:在承包期內興海隆、新世紀和大陸新華的銷售及招商均到達預計銷售量的90%以上。

銷售目標:(1644+2131+36.4)×90%=3811.4×90%=3430.26億美元。

招商目標:(29200+94250)×90%=123450×90%=111105萬美元。

承包組代理傭金可分配收入為:

(34302600×1%+111105×10%)×85%×94%=28,2955.06萬美元。

(五)金盤公司物業管理及營運經營方案

物業管理費收入預算:

1、興海隆項目商鋪:1800萬平方米×0.15美元/月×12月=3240萬美元/年。

2、興海隆項目住宅:80萬平方米×0.10美元/月×12月=96萬美元/年。

3、新世紀項目商鋪:1000萬平方米×0.30美元/月×12月=3600萬美元/年。

4、新世紀項目住宅:300萬平方米×0.20美元/月×12月=720萬美元/年。

5、新世紀項目辦公:80萬平方米×0.25美元/月×12月=240萬美元/年。

6、新世紀項目停車場:200萬平方米×0.15美元/月×12月=360萬美元/年。

公司管理費收入合計:8256萬美元。

7、銷售傭金留成:34302600×1%×15%=51453.9萬美元。

8、租賃傭金留成:111105×10%×15%=1666.58萬美元。

金盤公司收入合計:61376.48萬美元。

公司物業管理部分管理費支出預算:

1、工資開支:32萬美元/月×12月=384萬美元/年。

2、保安承包費:6125萬美元×25%=1531.25萬美元/年。

3、保潔承包費:6125萬美元×5%=306.25萬美元/年。

4、日常辦公費用:6萬美元/月×12月=72萬美元/年。

5、項目公共區維護維修費:6125萬美元×15%=918.75萬美元/年。

金盤公司物業部分管理總支出:3212.25萬美元/年。

6、公司營業稅支出:61376.48×6%=3682.59萬美元/年。

金盤公司第一年度經營綜合成本為:6894.84萬美元。

金盤公司第一年經營利潤為:61376.48-6894.84=54481.64萬美元。

看完《金盤商業經營管理公司經營方案》後,我笑著說:「薛美鳳啊!你們這個方案做得不錯啊!你們上面提供數據是否準確、可行啊?」

薛美鳳笑著說:「阿才啊!報告上的那些平均單價,我們都是在同地段、同類型的項目的銷售和招商調研數據的基礎上,我們按照三個項目物業的實際價值,同時,考慮了競爭對手情況,以及我們推盤策略、客戶接受程度等因素。由於我們物業數量龐大,因此,我們制定的這個價格具有「低價通殺」策略,物業的性能價格比在市場上在售物業要高出很多!我們認為按照這個價格策略執行後,一定能夠在港城的物業銷售競爭中大獲全勝!」

我說:「好啊!明天早上在皓龍大廈董事長辦公室,我與你們承包組簽定《項目物業銷售及招商代理協議書》,我真心希望你們通過這幾個項目物業銷售及招商能掙錢,發大財!」

薛美鳳笑著說:「阿才啊!我們承包組的管理費,金盤公司要幫我們承包組支付啊!否則,我們沒有錢吃飯、住宿和坐公交!我們怎麼幫你幹活啊!」

我說:「沒有問題!你們是金盤公司的員工嘛,公司給你們支付管理費是應該的!你們在幾個項目的營銷費用預算做得怎麼樣?!」

黎小虎笑著說:「阿才啊,我們承包這個三個項目營銷,但是,我們包工不包料啊!這三個項目在營銷推廣、銷售和招商等過程產生全部費用,因此,列入三個項目公司的經驗成本之中,你看看這三個項目的營銷執行方案及預算吧!」

然後,黎小虎他們將三個項目的《項目推廣及廣告執行方案》、《項目銷售執行方案》和《項目招商執行方案》等交給我閱讀。

《項目推廣及廣告執行方案》主要內容是:

1、在新世紀項目建設好的迎街面一樓設立1000平方米的「金盤營銷中心」,按照星級酒店大廳水平裝修。

營銷中心內部設立辦公區、項目沙盤區、客戶洽談區、VIP客戶談判室,以及生活配套設施及設備。

辦公區內設立項目方簽約及收款處、營銷總監辦公室、銷售部、招商部等案場人員辦公室。

沙盤區製作及安裝興海隆、新世紀、中港項目等三個項目沙盤,沙盤按照項目總體規劃設計方案,採用模擬三維模式呈現,供業務人員對客戶進行講解。

建立營銷中心單項費用預算(項目方從營銷費預算中支出):

裝修費:120萬美元;

辦公傢具及配套費:60萬美元;

沙盤製作及安裝費:60萬美元;

案場辦公及接待費:5萬美元/月,50萬美元/年;

看樓車5部,共15萬美元。

合計:305萬美元。

營銷中心建設及啟用時間:1978年6月15日至8月15日。

2、案場廣告及資料費:

金盤營銷中心提供案場廣告、樓書、單頁等設計、製作等,費用又項目方在營銷費用預算中支出:60萬美元。使用時間:1978年8月16日。

3、大眾廣告費:

大型戶外廣告:進行全程視覺封殺!在鬧市區、交通樞紐路口等地設立大型戶外廣告。租用廣告位、廣告設計、製作及安裝等綜合費用120萬美元。廣告出街時間:1978年8月16日。

電視廣告:租用港城高收視率電視的黃金時代進行廣告宣傳。聘請一線影視歌明星為廣告形象代言人、製作影視宣傳片、租用頻道播放等綜合費用500萬美元。廣告上線時間:1978年8月16日。

報紙廣告:在港城主要報紙刊登有償新聞報道和評論,已經報紙廣告。綜合費用120萬美元。廣告刊登時間:1978年8月16日。

促銷活動費:

營銷中心開放日活動:1978年8月16日進行客戶登記、項目推介和意向調查!發放小禮品等。綜合費用20萬美元。

銷售認籌啟動活動:1978年10月1日進行三個項目銷售認籌簽約!發放禮品、購房購鋪現金抵扣券等。舉行代言明星與客戶見面聯歡會,大型歌舞晚會!綜合費用100萬美元。

解籌銷售活動:1978年12月1日開始。在活動前根據認籌數量,評估需求旺盛度。制定銷售價格及銷售優惠政策,在定價上加入抵扣及優惠幅度,制定《一房一價表》及《一鋪一價表》及《買賣合同》等物業銷售簽約文件。在活動開始進行搖號選房選鋪,簽約、交款、辦理房產手續等。成功購房者參加,現金和貴重禮品的抽獎活動!費用預算100萬美元。

項目方要支出的項目推廣費為:1325萬美元。

《項目推廣及廣告執行方案》、《項目銷售執行方案》和《項目招商執行方案》等為承包團隊的工作執行文件。

看完三大執行方案後,我們進行討論。

我笑著說:「好!三個方案都做得很紮實!套路也很深啊!」

歐陽風行笑著說:「阿才!我們拿著這三套方案,去諮詢了港城房地產行業我的那些資深老貓朋友,他們說,我們方案做得絕妙,擊中港城地產業的命門!我們絕對能夠將港城追求暴利的地產商全部乾倒!」

我說:「很好!營銷費用由三大項目公司承擔,這些費用由華龍財務公司來幫你們統一安排!你們向財務公司申請使用這些費用就行了!小達和黎小虎明天去聯繫龍哥,讓他在機場旁邊的新世紀的購物中心一樓,選幾件起好面門房給金盤公司做營銷中心,你們再去找設計單位和裝修單位將這幾間門面房裝修和佈置好!這個營銷中心案場裏面需要辦公用品等,由薛美鳳提供《採購清單》!廣告及活動費用計劃由小達負責審核和過程監督!涉及到合同和法律方面問題,你們都去諮詢唐律師!明天早上,我們簽訂《項目營銷代理合同》後,你們就全線出擊吧!」

開會結束後,黎小虎板著董藍的肩膀,歐陽拉著薛美鳳的手,他們帶著自己公文包走了!

看著他們離去背影,我感覺黎小虎比幾年前成熟多了,他已經變成了一個就要結婚的大人了!

......
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